변 영 수
(사)아파트공동체문화연구소 소장
중계청구3차아파트 입대의 회장
2010년 7월 6일 개정 고시된 주택관리업자 및 사업자 선정지침(이하 지침)이 시행되면서 공동주택 관리현장은 많은 문제점을 드러내고 있으며 큰 혼란을 겪고 있다. 국토해양부 지침의 주요내용은 ‘의무관리 대상 공동주택에서 주택관리업자나 용역공사업자 선정 시 입찰공고를 통한 공개경쟁입찰방식(용역공사금액 200만원 이하는 수의계약 가능)을 취해야 하고 재활용품판매 등 물품매각이나 잡수입 등을 제외하고는 최저가로 업체를 선정해야 한다’는 것이 골자며 국토부가 지침을 고시하면서 “아파트 내 각종비리의 원인이 사업자 선정에 있으므로 투명하고 공정한 업자 선정 제도를 강제해 공동주택 관리관련 모든 부조리를 예방하겠다”고 밝히고 있으나 현실은 아파트 관리현장에서 사업자 선정과 관련 비리를 방지하지 못할 뿐 아니라 또 다른 교묘한 방법의 비리가 발생하고 있으며 오히려 사업자 선정에 있어 혼란만 가중시키고 있다.
대다수 아파트 관리현장의 관계자들은 “분쟁의 소지가 줄어들 수 있는 제도적 장치이기는 하나 최저가 등 지침내용의 상당수 부분이 현실과의 괴리로 공동주택 관리현장 업무에 많은 혼란이 발생 할 것”이라고 우려를 표시했다 이러한 우려는 현실로 나타나 위탁관리 수수료의 경우 ㎡당 1원 또는 1원 이하의 낙찰이 속출하고 있다
지침의 문제점은
1. 과당가격경쟁으로 인한 위탁관리 시장 혼탁으로 열악한 주택관리 환경을 더욱 악화시키고 있으며 관리회사가 부대사업으로 이익을 보충하는 등 부정이 발생해 관리비가 오히려 증가하는 등 피해의 사례가 발생하고 있다
2. 경비, 소독, 청소 등 용역회사의 무분별한 주택관리업 진입으로 주택관리의 질이 저하되고 각종 부대사업 및 공사를 교묘한 수법으로 장악해 관리비 증가의 원인이 되고 있다.
3. 관리현장에서 서비스를 제공받고 그 대가를 지불하는 주체인 입주자대표회의는 소비자의 기본적 권리인 선택의 권리를 박탈당해 입주민이 원하는 관리서비스를 제공할 위탁관리회사를 선택할 수 없도록 만드는 결과를 초래해 상당수 입주자대표회의는 최저가를 제시한 업체와 계약을 체결하지 않아 업체와 분쟁을 겪고 있으며 이로 인해 입주민 간의 분쟁도 야기되고 있다. 또한 법과 지침의 문제점으로 용역, 공사계약 시에도 관리사무소장을 대신해 입주자대표회의 회장이 계약을 체결하기도 한다. 이는 현행법과 지침의 위반이기도 하나 위반 시 적절한 제재 수단도 없는 것이 현실이다.
4. 현실적으로 위탁관리회사가 수수료로 행하는 일은 ①주택관리사(관리사무소장) 및 직원의 현장배치에 소요되는 비용 ②관리사무소 인력의 교육 및 훈련비용 ③관리사무소 업무상 사고에 대처하는 비용 ④통상적인 기업의 내부운영비 및 대외 영업비용 등이다. 이러한 업무를 수행하는데 필요한 기업에 이익은 고사하고 ㎡당 1원 혹은 1원 이하로 한다는 것은 사실상 아파트를 관리하지 않고 관리사무소에 배치한 관리사무소장이 업무를 알아서 대충하고 수단과 방법을 가리지 않고 회사의 이익을 창출한다고 판단할 수밖에 없다.
국토부가 이러한 지침을 제정하게 한 원인 제공자는 다름 아닌 입주자대표회의와 주택관리업체에 있음은 주지의 사실이다. 과거에도 최저가격을 무기로 사세를 확장하면서 관리현장에서 많은 문제와 부도덕성을 드러내 관리의 질 저하는 물론 입주민의 분쟁을 야기시키며 위탁관리수수료가 아닌 다른 수단(경비, 청소, 소독, 엘리베이터 유지보수, 정화조, 청관제 등 물품납품)으로 이익을 창출하며 궁극적으로 입주민에게 피해를 가져다 준 사례가 많음을 주택관리업체들의 단체인 (사)한국주택관리협회에서 더욱더 잘 알고 있을 것으로 사료된다. 지침에 따른 최저입찰제는 불공정거래를 조장하는 불법행위이기에 마땅히 개선돼야 한다.
아울러 주택관리업체는 입주민을 위한 서비스를 최우선으로 고려해 사업에 임하길 부탁한다. 또한 이 지침으로 많은 혼란을 겪고 있는 입주자대표회의도 과거의 그릇된 관행에 따른 잘못된 선택에 대한 반성과 함께 입주민 모두에게 제공하는 관리서비스의 수준을 파악하고 진정 입주민 모두에게 이익이 되는 관리업자를 선택할 수 있는 혜안을 가져야 할 것이다.
많은 입주자대표회의는 입주민이 만족할 만한 합당한 서비스를 제공하는 관리회사를 선택하기 위해 노력하고 있으며 그에 따른 합당한 서비스 대가(위탁수수료)를 지불할 용의가 있는 것으로 알고 있다. 입주자대표회의는 ㎡ 당 1원 이하에 응찰해 낙찰되는 현실을 더 는 묵과해서는 안 되며 국토부도 유권해석을 통해 ㎡ 당 1원 이하는 무효가능이라는 어정쩡한 답변을 할 것이 아니라 지침에 주택관리업체 표준선정 기준표를 제정 고시해 그 평가 기준에 적합한 최저가격에 최고의 서비스를 제공하는 업체를 개별아파트에서 입주민이 스스로 선택할 수 있도록 해야 한다.
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