잡수입에 관한 준칙규정과 아파트회계 처리

잡수입에 관한 준칙규정과 아파트회계

아파트 회계실무<3>

2010/11/03 [04:04] ⓒ한국아파트신문

권 용 찬 공인회계사   많은 단지에서 관리규약 개정시한에 맞춰 개정작업이 마무리단계에 들어간 것으로 확인된다. 때 늦은 감이 없지는 않으나 지난 호에 이어 서울특별시 공동주택 관리규약 준칙(이하 준칙) 가운데 아파트회계 입장에서 관심을 가져야 할 몇 가지를 차례로 살펴본다.   먼저 잡수입에 관한 준칙의 흐름을 본다. 준칙에서 잡수입은 아파트회계 입장에서 긍정할 부분과 유의할 부분을 모두 갖추고 있다.   잡수입은 공동체 활성화 단체의 소요비용으로 40%(예시)까지 사용할 수 있고 남은 잔액 중 관리비 예산의 2%까지 예비비로 처분하되 그 예비비는 [별표4]첨부 규정에 따라 ‘예산제’에 의한 관리비 부과 시 예산부족액에 충당할 수 있다(이는 현행 예비비적립금의 사용목적과 다름에 유의). 즉, 관리 외 수익의 40%를 관리 외 비용으로 쓸 수 있고, 남는 60% 가운데 관리비 예산의 2%만큼은 예산부족 관리비로도 지출할 수 있다.   이 경우 결산 후 장기수선충당금으로 갈 잉여금은 거의 없게 될 수 있고 더 심각한 모습도 가능하다. 예상치 못한 모양새겠지만 장기수선예치금 이자가 거액인 경우 2-step 회계처리 후 40% 및 2% 룰에 따라 써버리고 처분하고 나면 장부상 결손이 나타날 수도 있다.   물론 합리적인 관리주체 또는 입주자대표회의라면 실제 대표회의에서 40%, 2%(더 고율로 관리규약 개정도 가능)룰을 그대로 집행하지는 않겠지만, 그렇지 않는 경우라면 고의 또는 과실에 의해 아파트회계 초유의 결손금 사태도 만나게 된다.     이는 예비비적립금이라는 제도를 처음 만들었을 당시(1999년 서울시 표준관리규약 개정)의 목적과는 달리 이해되고 개정된 바람에 나타난 부작용으로 보이며, 2% 룰에 대한 구체적인 설명은 예산 및 예비비적립금 파트에서 만나게 된다.   이제 아파트회계의 기본으로 돌아가 보자. 아파트회계에서의 이해관계자는 입주자와 사용자며 이들을 관리비 등과 직접적인 관련성에 따라 이합집산해 보면 현재 그 단지에 거주하는 입주자 등(이하 전자)과 그렇지 않은 소유자(이하 후자)로 구분할 수 있다.   관리비와 사용료는 전자에 해당하는 입주자 등이 그가 살고 있는 동안 공정하게 부과받고 떠나도록 해주는 것이 맞고, 장기수선충당금과 이익잉여금은 후자를 포함한 소유자 몫으로 온전하게 유지 및 사용하는 것이 아파트회계가 지향해야 할 관리방향이다.     전자의 몫을 후자를 위해서 남겨둘 필요도 없지만 후자의 몫을 전자를 위해 사용하거나 사용하도록 조장해서도 안 될 일이다. 돈의 귀속이 다르고 수익자부담의 원칙에도 어긋난다.   주택법 시행령 제55조 제2항에서 예시한 잡수입은 아파트회계에서의 관리 외 수익을 의미하며, 이자수익, 연체료수익, 주차료수익, 승강기수익, 임대수익, 광고수익, 재활용수익, 검침수익 및 기타의 잡수익 등으로 구성된다.     이 중 지금 그 단지에 살고 있는 입주자 등이 노력해서 벌어들인 수익은 전자의 몫이므로 입대의 결의로 사용할 수 있지만 그렇지 않은 수익은 후자의 몫이므로 수익비용대응의 원칙에 따라 해당 관리 외 수익에 직접 대응된 지출(관리 외 비용)이외는 쓰지 말고 후자를 위해 온전히 유지 관리하는 것이 옳다.   물론 입대의가 후자까지 대표한다고 주장할 수는 있겠지만 부재 중인 사람의 돈을 과다하게 사용하는 것은 정당하지 못하다.   관리주체는 부녀회나 노인회 또는 각종 모임 등 입주민의 친목과 복지를 위한 공동체 활성화 단체에게 보조금을 지급하되 관리규약에 따라 그 지출액을 관리비로 부과하지 않을 수 있다.     이를 아파트회계에서는 관리 외 비용이라 하며 지극히 제한적으로 활용돼야 할 계정이며 지나치면 안 된다.     왜냐하면 귀속이 다른 돈을 타인을 위해 사용해버릴 수 있기 때문이다. 관리규약에 사용가능한 숫자가 %로 들어가면 그 %만큼은 사용해버리고자 하는 힘이 작동된다. 따라서 각 단지에서는 준칙에서 예시하고 있는 40%, 2% 룰은 각 단지에 맞는 %로 하되 후자 몫인 장기수선충당금으로 처분될 금액이 과다하게 줄어들지 않도록 설정해야 함에 유의한다.   준칙에서 긍정적인 측면이 있다. 과거부터 부녀회 수지도 당연히 아파트회계에 편입하는 것이 원칙이었으나 관리규약에 명시적인 규정이 없어서 거액의 부녀회 수지를 부외관리하다가 입주민 간 불미스런 상황이 발생한 경우가 많았다. 이제 그동안 부외처리 된 부녀회 등 자생단체 수지를 아파트회계에 강제 편입시켜 관리함으로써 아파트회계통제제도가 한 단계 성숙하게 된 점은 환영할 일이다.